第二家园和度假屋的特别考虑

如果你和我们一样，你也曾梦想拥有第二套/度假屋.  和, 利率处于历史低位, 更不用说在家里工作时想换个环境的愿望了, 我们找到小木屋只是时间问题, 牧场, 或海滩房子.  然而, 在你决定把这个想法变成现实之前, 你应该考虑一些问题. 这些包括与拥有第二套/度假屋相关的成本, 房子的属性, 其租赁潜力, 以及所得税待遇.

你是否应该购买度假别墅?

在你购买度假屋之前，首先要确定你是否负担得起. 即使你可以把它租出去，或者从你的税收中扣除部分所有权成本, 度假屋主要是一种奢侈品, 不是一个投资. 你应该买一个给你的生活增加价值，而不是增加你的净值.

购买度假别墅可能是适合你的，如果:

• 拥有一辆是你一生的梦想，现在你可以负担得起了
• 你快要退休了, 而且你打算把这所房子作为你退休后的主要居所(在购买之前一定要考虑到你未来的需求)
• 你会在家庭度假上省下足够的钱来抵消度假屋的开销
• 当你不使用房子的时候，你可以通过出租来收回大部分或全部拥有房子的成本

购买度假别墅可能不适合你，如果:

• 你得凑钱才能买得起它
• 你不会喜欢管理你的财产的

拥有一座度假别墅要花多少钱?

拥有一处度假别墅的花费可能比你想象的要多. 以下是一些你需要花钱买的东西:

按揭付款，税收和保险

除非你用现金购买度假屋，否则你就得每月支付抵押贷款. 和, 不管你付现金还是不付现金, 你必须支付房产税和一笔危险和责任保险的保费.

维修、维护和费用

不管你是自己打理还是雇人打理, 你得花钱修理和保养房子. 维护费用包括清洁费用, 院子里工作, 游泳池或水疗中心保养, 耕作, 还有大修和小修. 如果你要买一套公寓, 你不需要维护你的单位的外部或做庭院工作, 但你得按月付公寓费. Or, 如果你决定租房子的话, 你可能想雇一家专业的管理公司，他们会向你收取租金和维修费用.

公用事业公司

你付的电费, 热, 污水, 水, 电话, 其他设施则取决于你使用度假屋的频率. 这些费用真的会增加，特别是当你有很多人住在家里的时候.

家具和设备

除非你的度假屋家具齐全, 准备在家具上花一大笔钱, 床上用品, 还有装饰你新家的碗碟.

旅行和娱乐费用

不要忽视往返度假屋的旅行费用. 你在外面吃饭可能比在家花的钱更多. 甚至在度假地区，食品杂货的价格也会更高. 如果你有客人, 你可能会在娱乐活动和景点门票上花很多钱, 也.

在度假屋中应该寻找什么呢

个人品味和你购买度假屋的原因将决定你要买的房子的类型和位置. 例如，如果你想摆脱这一切，你可能想要一个乡村小屋. 另一方面, 如果你打算邀请家人来拜访或考虑出租房子, 你可能想在度假胜地买一间宽敞的小木屋，那里有很多事情可做. 当你选择度假屋时，这里有一些需要考虑的事情.

位置

• 房子离你家三小时车程吗? 如果你计划经常去那里旅行，这是很重要的.
• 附近有没有既吸引你又吸引潜在租客的娱乐活动?
• 房产是否位于风景优美、令人向往的位置，如靠近湖泊、海滩或山脉?
• 这个地区正在大力开发吗? 如果你租房子给别人，这可能是一个好处，如果你想找个安静的地方，这可能是一个减法.
• 你愿意年复一年地回到这个地区吗?

大小

• 房子是否足够大，可以容纳想要来访的朋友和家人?
• 厨房够大吗，做饭够舒服吗?
• 卧室和浴室是否足够容纳入住的人数?
• 有足够的停车位吗?? 如果你有一辆RV或一艘大船，这一点尤其重要.
• 是否有空间存放你想留在家里的东西(例如，你可以把它放在家里).g.额外的衣服、设备或食物)?

设施(你可能想要的额外设施)

• 家里有现代化的电器吗，包括洗碗机和洗衣机/烘干机?
• 家里在寒冷的夜晚有壁炉吗? 这在滑雪国家尤其重要.
• 房子里有游泳池吗? 一个热水浴缸? 桑拿房?
• 家里是否有一个门廊(有屏风或没有屏风)，你和你的客人可以放松?

维护问题

• 家里有可靠的管道、暖气和制冷系统吗? 度假时修理东西一点也不好玩.
• 场地需要大量的维护吗? 除非你喜欢，否则你真的想把假期花在院子里锻炼吗?
• 这个房子目前是否处于良好的维修状态，或者你将不得不翻修它以使它适合居住?

你如何为度假别墅投保?

你要为你的度假屋投保，以防损坏和损失. 你的房主保单将为你的度假屋提供责任保险. 然而, 大多数房主的保险政策只提供有限的个人财产在额外的住所. 为度假屋本身投保，并获得额外的个人财产保险, 考虑购买一份住宅和火灾保险. 也可能会有保险问题，这取决于一年有多少时间是空置的. 想了解更多信息，请联系保险专业人士.

把你的房子租给别人怎么样?

如果你想把你的度假屋租给别人，记住成本. 例如, 如果你雇了一个有经验的房地产租赁经纪人，他对房屋租赁和你度假屋所在的租赁市场很熟悉, 你得付费. 如果你一个人去, 你得为广告付费, 为了把房子展示给潜在的租户, 还得找个律师起草租约.

如果你打算在假期的旺季(如节假日)把你的度假屋出租几个短时间.g.，你就需要为更大的空房期做预算. 而且，由于短期租金往往会对房屋造成更大的磨损, 你需要为更大的修理费用做预算.

从好的方面来看, 当你不使用度假屋的时候，把它租给其他人可以帮助你支付与拥有房子相关的成本，并为你创造收入.

拥有第二套房或度假房的所得税后果是什么?

你的度假屋的所得税待遇取决于你把它租给别人多少天, 和其他因素.

物业仅供您个人使用，或每年租给他人少于15天

如果你的第二个家仅供你个人使用，或每年租给别人少于15天, 所得税的处理很简单. 如符合要求，可扣除以下项目:

• 房产税
• 合格的住所感兴趣
• 伤亡损失扣除

提示: 从这样的房屋中获得的租金收入无需纳税.

警告: 因为你没有上报这所房子产生的租金收入, 你不能扣除与租金有关的费用.

不像出售你的主要住所, 当你出售度假屋或第二套房时，你不允许有资本收益排除. 然而, 一套目前是度假屋的房子可能在短短两年内就有资格成为你的主要住宅.

物业在一年内可租出15天或以上

如果一年中你的房子出租超过15天，事情就会变得更加复杂. 你度假屋的税收待遇现在取决于有多少时间被分配给个人使用(而不是租赁使用).

如果你在一年内将房子出租15天或更长时间, 而且你对房子的个人使用超过了一年中超过14天的天数，或者说超过了租赁天数的10%, 那么从税收的角度来看，该房产就被视为度假屋. 税收待遇如下:

• 租金收入:所有租金收入均需报告.
• 租赁费用:租赁费用必须在个人使用和租赁使用之间分配. 可扣除的费用, 如保险, 维修, 公用事业公司, 和折旧, 是否一般限于物业所产生的收入.
• 其他扣除:您可以扣除合格的住宅利息、财产税和伤亡损失.

按揭利息被认为是合格的住宅利息，如果它是发生在你的主要住宅和一个其他住宅. So, 你不能在超过一个二级住宅或度假屋上扣除抵押贷款利息. 也有债务数额的限制，可能被考虑在确定合格的居住利息的数额，是可扣除的每年.

如果你不常把你的家用于个人目的(例如，如果你不常把你的家用于个人目的).e., 你不符合14天/ 10%的规则), 你的度假屋被认为是严格租赁或商业财产. 税收待遇如下:

• 租金收入:租金总收入如超过与租金有关的费用，则应纳税.
• 租赁费用:所有费用, 包括抵押贷款利息, 房产税, 保险, 广告, 等等, 可以从物业的租金收入中扣除吗. 你应该在联邦所得税申报单的E表上报告这些费用.
• 损失:租赁费用总额超过租赁收入总额, 那么由此造成的损失可能会从您的个人收入中扣除(受相关限制), 包括对被动损失扣除的限制).

警告: 不像出售你的主要住所, 当你出售出租物业或第二套/度假屋时，你不允许资本收益排除在外. 然而, 如果你在房屋出售前的五年里有两年拥有并使用该房屋作为主要住宅, 你可能符合资本利得排除条件, 即使在五年期间的剩余时间里，房子是出租的或度假的.

总之，我们看到我们的许多客户都有第二套房和短期租赁.  如果你也在寻找第二个家, 我们希望你能利用这些信息来帮助你做出更明智的决定.

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